Representação do comprador e negociação com a incorporadora em Miami
Fale com Raphael antes de contatar um stand de vendas ou reservar: a equipe da incorporadora representa a incorporadora, e a primeira conversa costuma definir o resto.
Em lançamentos, quem vende é uma incorporadora, com equipe de vendas, tabela de preços e um contrato redigido para o empreendimento. Ter representação significa contar com um corretor licenciado do seu lado, que sabe comparar empreendimentos, ler uma oferta e preparar o que pedir, antes de qualquer compromisso.
Por que antes do primeiro contato
As regras de cadastro
Muitos stands de vendas perguntam na primeira visita ou consulta se o comprador tem representação, e alguns só reconhecem um corretor cadastrado nesse momento. As políticas variam conforme a incorporadora; fale com Raphael antes de se cadastrar ou preencher uma ficha de visita.
A oferta não é só o preço
Incentivos, cronograma de pagamentos, acabamentos, vagas de garagem e custos de fechamento mudam o custo real de uma compra. É mais fácil discuti-los antes de uma reserva do que depois.
As alternativas dão perspectiva
Saber o que residências comparáveis em outros edifícios oferecem, em que fase e em que condições, é o que torna um pedido razoável e bem fundamentado.
O método, passo a passo
1. Seus planos
Orçamento, uso pretendido, prazo, bairros preferidos e restrições como financiamento ou compra a partir do exterior. Uma conversa basta para começar.
2. Empreendimento e unidade
Uma seleção de empreendimentos e depois as unidades específicas: andar, orientação solar, planta, vista, vaga e fase de entrega. Duas unidades do mesmo edifício podem ser muito diferentes.
3. Comparação
Preços anunciados, fase, custos de propriedade e regras de locação comparados na mesma base para toda a seleção, com o que ainda falta confirmar.
4. Análise da oferta da incorporadora
A tabela de preços atual da unidade exata, os incentivos oferecidos, o cronograma de pagamentos, o contrato e os documentos do condomínio. Os documentos vão para o seu advogado para a análise jurídica.
5. Estratégia e negociação
O que pedir, em que ordem e com que base, conforme o estoque, a fase e o momento. Os pedidos são feitos por escrito por meio da equipe de vendas, e o que for acordado deve constar do contrato ou de um aditivo.
6. Até o fechamento
Datas de pagamento, escolha de acabamentos, vistorias e fechamento são acompanhados em coordenação com seu advogado e, se houver financiamento, com o seu banco.
O que pode ser discutido com uma incorporadora
Conforme o empreendimento, a fase, a unidade e o mercado no momento, uma negociação pode envolver:
- Preço
- Às vezes em uma unidade específica, uma prumada menos procurada ou o estoque final; muitas incorporadoras mantêm tabelas firmes.
- Incentivos
- Créditos, pacotes de mobília ou decoração e outras promoções anunciadas pela incorporadora por tempo limitado.
- Custos de fechamento
- Uma contribuição da incorporadora para certos custos de fechamento, quando oferecida ou aceita.
- Cronograma de pagamentos
- O valor e o calendário dos depósitos, dentro do que o contrato e as regras de escrow da Flórida permitem.
- Acabamentos e upgrades
- Opcionais incluídos, escolha de acabamentos ou créditos para upgrades.
- Vagas e depósitos privativos
- Vagas adicionais, depósitos privativos ou o preço deles, quando o edifício os tem.
- Outras condições comerciais
- Por exemplo o calendário de fechamento, as cláusulas de cessão antes da entrega ou o que está incluído com a unidade.
Nenhuma dessas condições é garantida. Algumas incorporadoras negociam pouco ou nada, e o que é possível muda a cada fase. Raphael diz o que parece realista para o empreendimento em questão, sem prometer resultados.
O que a representação não substitui
- A assessoria jurídica: seu advogado analisa o contrato, os documentos do condomínio e a estrutura de titularidade.
- A assessoria fiscal e o financiamento: um consultor tributário em cada país relevante e o seu banco, se houver financiamento.
- Os documentos: materiais de venda e conversas não substituem o contrato nem os documentos que a incorporadora deve entregar segundo a lei da Flórida.
- A relação de corretagem: a forma da relação com Raphael e a sua remuneração são informadas por escrito antes de qualquer compromisso.
Para saber mais
Perguntas frequentes
Devo contatar a incorporadora por conta própria primeiro?
Pode, mas é melhor falar com Raphael antes: algumas incorporadoras só reconhecem um corretor cadastrado no primeiro contato, e uma primeira conversa é mais fácil de preparar do que de corrigir.
Tudo é negociável em lançamentos?
Não. Depende da incorporadora, da fase, da unidade e da demanda. Algumas tabelas são firmes e os incentivos mudam com o tempo. O objetivo é identificar o que pode de fato ser discutido e pedir da forma certa.
Quanto me custa a representação?
Depende da transação. Raphael explica como é remunerado na sua compra específica, e isso é confirmado por escrito antes de qualquer compromisso.
Raphael substitui o meu advogado?
Não. Ele ajuda você a escolher, comparar e preparar a negociação. A análise jurídica do contrato e dos documentos cabe ao seu advogado.
Posso fazer isso do exterior?
A maior parte pode ser feita a distância: planos, seleção, documentos e ligações. As visitas são organizadas quando úteis. Veja o guia para compradores internacionais.
Raphael se limita às residências deste site?
Não. O catálogo é uma seleção de trinta residências. Se outro empreendimento se encaixar melhor nos seus planos, ele pode ser comparado da mesma forma.
Em quais idiomas?
As conversas de assessoria são em inglês e francês. Este site é publicado em cinco idiomas.
Prepare sua compra com Raphael
Conte quais empreendimentos ou unidades você está considerando, mesmo no início. Ele responderá com uma comparação e as perguntas a resolver antes de reservar.
Prefere não usar formulário? Fale diretamente com Raphael.
- Raphael no WhatsApp
- Ligar para Raphael +1 646 717 3990
- Enviar e-mail a Raphael raphael.sitruk@corcoran.com
As conversas de consultoria são oferecidas em inglês e francês.